Els reptes de la nova regulació de lloguers

A partir del febrer el Govern s’ha compromès a aplicar una regulació de lloguers a gran part de Catalunya. No obstant això, aquesta nova regulació ve amb nous reptes i posa en una cruïlla a les forces que lluiten pel dret a l’habitatge. Quins són aquests desafiaments i com podem encarar la regulació des de l’esquerra?

La situació d’habitatge a Catalunya

L’habitatge ve passant per una situació de profunda crisi a Catalunya. El preu dels lloguers a Barcelona es troba en un màxim absolut [1], arribant als 1.123€, tot registrant un augment accelerat del 12% en tan sols un any. Aquest augment, a més, és quatre vegades més gran [2] que l’augment de l’ingrés de les llars, per la qual cosa suposa una enorme pressió en milers de famílies inquilines. Un informe de l’OHB apunta a les conseqüències que això té per als joves sent la principal que, per a poder llogar a Barcelona amb els seus ingressos mitjans, haurien de destinar el 50% del seu sou [3] a pagar el lloguer. Encara estem per conèixer les conseqüències a llarg termini que aquesta crisi social oferirà.

Aquesta problemàtica en el mercat d’habitatges ha portat les autoritats a intervenir i dissenyar polítiques públiques amb l’objectiu de revertir la situació.

L’última proposta de regulació i els seus desafiaments

En aquest escenari, el Govern ha anunciat [4] l’aplicació, a partir de febrer de 2024, de la regulació de lloguers establerta en la Llei d’Habitatge aprovada pel Govern Espanyol. Aquesta mesura s’inspira en l’experiència catalana implementada de setembre de 2020 a març de 2023. La nova regulació determinarà que el valor màxim del lloguer haurà de ser el que estava vigent anteriorment. A més, si l’amo del pis és definit com a gran tenidor (que tingui més de cinc propietats), el valor màxim del lloguer haurà de ser el que marqui l’índex. Una recerca acadèmica [5] publicada durant 2023, recolza que l’experiència prèvia de regulació va aconseguir reduir els preus de lloguer en un 5%, situant-se en aproximadament 40€ mensuals en els municipis controlats, sense afectar l’oferta de pisos disponibles.

No obstant això, la regulació proposada ara incorpora elements diferents que generen dubtes sobre els seus efectes. Encara que persisteix l’ús d’un índex com a referència per a fixar el valor del lloguer, aquest és construït pel Ministeri d’Habitatge, després que el PSOE rebutgés utilitzar l’índex prèviament elaborat per la Generalitat. A més, la nova regulació no contempla directament un règim sancionador per a poder assegurar la seva aplicació. Aquests dos aspectes, aparentment menors, són crucials per a l’èxit de la regulació, ja que la facilitat amb la qual els propietaris poden saltar-se la regulació, com va ocórrer parcialment en la regulació de lloguers a Alemanya [6], pot liquidar l’efectivitat de la regulació poc després de la seva implementació.

Addicionalment, el Govern espanyol es reserva la confecció de l’índex, una peça clau en aquesta regulació. Atès que l’efectivitat de la regulació depèn en gran manera del valor d’aquest índex, qui el confecciona exerceix una enorme influència sobre el futur de la regulació. En aquest sentit, el Govern espanyol sembla tenir l’avantatge, encara que els detalls de la construcció d’aquest índex es coneixeran en les pròximes setmanes. No obstant això, el fet que el Govern no hagi acceptat l’índex de la Generalitat podria indicar que el PSOE intenta elaborar un de més favorable als interessos del lobby immobiliari. El PSOE ara es troba en una posició còmoda que li permetria argumentar que compleix amb el pacte d’aprovar una regulació, sense necessàriament tenir efectes importants en el mercat d’habitatge.

Els desafiaments que sorgeixen en el desenvolupament de la regulació es veuran acompanyats per altres importants reptes durant la seva implementació. L’ús de lloguers de temporada, que van des d’un mes a onze mesos, ha vingut creixent fortament en el mercat de lloguer. Els propietaris opten per aquesta opció, perquè aquest tipus de contracte no es veu subjecte a la regulació. Així mateix, els propietaris poden optar per convertir el seu pis en un turístic, usant les finestres obertes per l’última regulació de pisos turístics. Des del punt de vista macroeconòmic, altes taxes d’interès es converteixen en una sortida potencial per a propietaris que prefereixen vendre el seu habitatge i obtenir una rendibilitat més segura a través de dipòsits en bancs. Aquest tipus de sortides per als propietaris del mercat residencial poden agreujar encara més la situació d’habitatge.

Com fer front a la regulació des de l’esquerra?

La regulació proposada dista de ser la solució ideal per a la crisi residencial a Espanya. La confecció de l’índex de referència per part del PSOE podria afeblir el seu impacte en la reducció dels preus de lloguers, sumant-se als atacs constants del lobby immobiliari i el poder judicial des de l’inici de la seva aplicació.

Aquesta situació deixa al moviment per l’habitatge i a l’esquerra en una cruïlla, ja que, encara que la regulació podria considerar-se una victòria, resulta pírrica pel que fa al dret a l’habitatge. Malgrat les seves limitacions, la regulació podria generar millores materials per als inquilins, prenent com a referència l’experiència catalana de 2020. Encara que el moviment per l’habitatge buscava una reducció de preus més significativa, va aconseguir un canvi modest però tangible per a més de 190.000 famílies inquilines sota la regulació. A més, aquesta normativa podria establir les bases per a futurs avanços.

Per a convertir la regulació en un èxit, serà fonamental que el moviment per l’habitatge es continuï organitzant i s’enforteixi. Exposar públicament les contradiccions del PSOE, defensar cada petita victòria que la regulació pugui oferir i narrar els beneficis concrets de la normativa seran elements clau per a influir en l’opinió pública i advocar per polítiques més justes en el sector de l’habitatge. Quant a les vies d’acció del moviment per l’habitatge, són vàries. En primer lloc, és crucial exposar públicament les contradiccions del PSOE en intentar congraciar-se amb el lobby immobiliari, els petits propietaris i el moviment per l’habitatge en donar suport a aquesta regulació. És essencial destacar les accions dutes a terme pel PSOE per a afeblir la regulació i diluir els seus efectes. En segon lloc, és necessari defensar cada petita victòria que la regulació pugui portar. Cada contracte que es beneficiï d’una baixada o cada lloguer que eviti una pujada, on una família no es vegi obligada a mudar-se, representa un avanç. Aquest tipus de relat, que destaca els beneficis de la regulació, és fonamental per a canviar l’opinió pública cap a aquesta mena de polítiques.